住宅ローンの借り換え

不動産担保ローンについて 借り換えとは、新たな住宅ローンを借り入れて得た資金で、今までの住宅ローンを一括返済することです。
一般的には、金利が下落している時に、よく実施されています。
借り換えを行えば、今までの金利より低い金利のものに借り換えることによって、支払い利息を軽減するというメリットがあります。
しかし、今までのローンとは別に新しいローンを組むことになるので、諸経費がかかってしまいます。
ローンの諸経費には、ローン契約書の印紙代、事務取扱手数料、保証料、登記費用などがあり、これらのコストも考えて、返済総額が軽減されるかをチェックすることが大切です。
固定金利型から変動金利型、または固定金利選択型に借り換えた場合は、将来の金利上昇リスクを負うことになることを忘れてはいけません。
よって、現在の返済額だけでなく、総合的に考えて利息が軽減されるかを十分に検討するようにしましょう。
借入金3,000万円、返済期間30年間の住宅ローンを残り期間25年の時点で借り換えをした場合で考えてみましょう。
なお、担保評価などには問題が無く、全額借り換えをできるとします。
借り換え前の金利4%では、年間返済額が171.8万円です。
借り換え後の金利3%では、年間返済額が154.4万円となり、返済総額の軽減は435万円です。
これは、年間差額17.4万円の25年分で計算しています。
諸経費が70.7万円とし、正味の負担軽減効果は364.3万円となります。
では、次に借入額2,000万円で、返済期間が20年、残り期間10年の時点で借り換えをしたとします。
なお、担保評価などには問題がなく、全額借り換えをできるとします。
借り換え間の金利4%では、年間返済額が145.4万円です。
借り換え後の金利3%では、年間返済額が138.7万円となり、返済総額の軽減は67万円です。
これは、年間差額6.7万円の10年分として計算しています。
諸経費が27.9万とし、正味の負担軽減効果は39.1万円です。
このように、借り換えの効果は、金利差があればあるほど、残りの返済期間が長ければ長いほど、また残抱くが大きければ大きいほど効果は高くなります。
しかし、借り換えは全ての住宅ローンでできるわけではないので、注意が必要です。
例えば、公的ローンへの借り換えは利用できません。
民間でも同じ金融機関内で1つの住宅ローンから別の住宅ローンへは借り換えができない場合があります。
担保評価もその時点で行われるので、担保割れしている場合には借り換えできないこともあります。
なお、一部の金融機関では担保割れでも利用できる借り換えローンも取り扱っています。
過去1年間の支払い延滞がある場合も借り換えはできません。
そのため、利用できるかどうか確認をしてから検討しましょう。


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